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Prestei serviço para um condomínio: preciso emitir nota fiscal?
sim. O condomínio tem CNPJ, e o MEI é obrigado a emitir nota fiscal sempre que o cliente é inscrito no CNPJ, em qualquer valor. Emita a NFS-e pelo Emissor Nacional com o CNPJ do condomínio como tomador. Não há retenção de ISS nem de INSS na sua nota, e o seu DAS continua o mesmo.
Por que o condomínio entra na regra da nota obrigatória
A dispensa de emitir nota fiscal que o MEI tem vale para um caso só: consumidor final pessoa física que não pediu a nota. É o que está no artigo 106 da Resolução CGSN nº 140/2018. Quando o destinatário é cadastrado no CNPJ, a emissão é obrigatória.
O condomínio de prédio ou de casas é inscrito no CNPJ para poder ter conta bancária, contratar e pagar encargos. Então ele cai na regra do CNPJ, mesmo não sendo uma empresa que vende nada. Não importa se o serviço foi de R$ 80,00 para consertar o portão: a nota é devida.
Na prática, o condomínio é um dos clientes que mais pede nota, porque o síndico presta contas aos moradores e a administradora precisa do documento para lançar a despesa. Se você é MEI de manutenção, limpeza, jardinagem, elétrica ou hidráulica, esse é o cliente que vai cobrar a nota com mais frequência.
Como emitir a NFS-e para um condomínio
- Peça ao síndico ou à administradora o CNPJ do condomínio, a razão social exata e o endereço. Não use o CPF do síndico nem o CNPJ da administradora: quem contratou foi o condomínio. Se ele insistir em receber a nota no nome dele, veja nota fiscal no nome de outra pessoa.
- Entre no Emissor Nacional e clique em "Emitir NFS-e". O modelo Simplificado resolve: CNPJ do tomador, serviço e valor.
- Escolha o serviço em "Serviços favoritos". Se ainda não cadastrou, o guia de serviços favoritos da NFS-e mostra como fazer uma vez só.
- Descreva o serviço com o que foi feito e onde: "manutenção elétrica do hall e da garagem, bloco B". Prestação de contas de condomínio vive disso.
- Informe a data de competência do mês em que o serviço foi prestado e confirme. Baixe o PDF e mande para o síndico e para a administradora.
O preenchimento campo a campo, com as telas, está em como preencher a NFS-e.
Quando quem paga é o síndico, e não o condomínio
Acontece de o síndico pagar do próprio bolso e depois se reembolsar no caixa. Isso não muda a sua nota: quem tomou o serviço foi o condomínio, e é o CNPJ dele que entra como tomador. Emitir no CPF do síndico atrapalha a prestação de contas dele e pode voltar para você como pedido de substituição.
Se a contratação for mesmo particular — o síndico chamou você para consertar a torneira do apartamento dele —, aí o cliente é pessoa física e vale a regra da nota fiscal para pessoa física: dispensado, salvo se ele pedir.
condomínio com contrato de serviço fixo, você indo todo dia no mesmo horário, cumprindo ordem do síndico, é o retrato da relação de emprego, a mesma linha que separa a diarista MEI da empregada doméstica. A nota fiscal não protege ninguém nesse caso. Serviço de porteiro, zelador e faxineira diária costuma ser contratação com vínculo ou terceirização por empresa, não MEI.
O que o condomínio recolhe por fora (e não desconta de você)
A legislação previdenciária equipara o condomínio a empresa (Lei nº 8.212/1991, art. 15, parágrafo único). Isso tem um efeito prático: quando o condomínio contrata MEI para hidráulica, eletricidade, pintura, alvenaria, carpintaria ou manutenção e reparo de veículos, ele recolhe a contribuição previdenciária patronal de 20% sobre o valor pago, como manda o art. 18-B da LC 123/2006.
Esse valor é despesa do condomínio. Ele não sai da sua nota e você recebe o valor cheio. Se a administradora tentar descontar 11% de INSS, o caso está explicado em retenção de INSS de 11% na nota do MEI: não se aplica ao MEI.
O ISS também não é retido, porque o seu é fixo dentro do DAS. A tabela por situação está em ISS retido na nota do MEI.
| Situação | Emite nota? | Retenção na sua nota |
|---|---|---|
| Serviço avulso para o condomínio | Sim, CNPJ do condomínio | Nenhuma |
| Serviço mensal contratado pelo condomínio | Sim, uma nota por mês | Nenhuma |
| Serviço no apartamento de um morador | Só se ele pedir | Nenhuma |
| Condomínio paga por administradora | Sim, CNPJ do condomínio | Nenhuma |
Serviço mensal: uma nota por mês, sempre
Jardinagem quinzenal, limpeza de caixa d'água, manutenção de portão eletrônico e piscina costumam ser contratos mensais. Emita uma NFS-e por mês, com a competência do mês do serviço, antes de fechar o período. Isso mantém o seu relatório mensal de receitas alinhado com as notas e evita o susto de descobrir três meses sem emissão na hora da declaração anual.
Some tudo no ano: contratos de condomínio são recorrentes e vão te aproximar do teto de R$ 81.000,00 mais rápido do que serviços avulsos.
Quantos contratos de condomínio cabem nos R$ 81.000,00
Contrato de prédio é receita previsível, e isso permite uma conta que o serviço avulso não permite: dá para saber em janeiro onde o ano vai terminar. Com o DAS fixo de serviços, que soma R$ 1.032,60 em doze meses, o peso do imposto cai conforme o contrato cresce:
| Contrato mensal | No ano | Quanto ocupa do limite anual | DAS do ano sobre essa receita |
|---|---|---|---|
| R$ 500,00 | R$ 6.000,00 | 7,4% | 17,2% |
| R$ 1.200,00 | R$ 14.400,00 | 17,8% | 7,2% |
| R$ 2.500,00 | R$ 30.000,00 | 37,0% | 3,4% |
| R$ 3.500,00 | R$ 42.000,00 | 51,9% | 2,5% |
A leitura importante está na terceira coluna: dois contratos de R$ 3.500,00 somam R$ 84.000,00 e já passam dos R$ 81.000,00, com um ano inteiro de nota emitida mês a mês mostrando isso na Receita. Nesse caso você ainda está dentro da tolerância de 20% (até R$ 97.200,00), paga o DAS complementar sobre o excesso e vira microempresa no ano seguinte — os dois caminhos estão em ultrapassei o limite do MEI.
Por isso o cliente recorrente é ao mesmo tempo o melhor e o mais perigoso: ele é o único que você consegue projetar. Divida R$ 81.000,00 pela soma dos seus contratos mensais e você tem o mês em que o teto chega. Não há limite por mês a respeitar — os R$ 6.750,00 são apenas a média anual, como explica quanto o MEI pode emitir de nota por mês —, mas o contrato fixo transforma essa média em data no calendário.
Perguntas frequentes
MEI precisa emitir nota fiscal para condomínio?
Sim. O condomínio é inscrito no CNPJ e, pela Resolução CGSN nº 140/2018, a nota é obrigatória para destinatário cadastrado no CNPJ, em qualquer valor.
Emito no CNPJ do condomínio ou no CPF do síndico?
No CNPJ do condomínio, com a razão social e o endereço dele. O síndico só entra como contato; quem contratou foi o condomínio.
O condomínio pode reter INSS ou ISS da minha nota?
Não. O INSS do MEI é fixo no DAS e o ISS também. O que existe é a contribuição de 20% que o condomínio recolhe por conta própria nas seis atividades do art. 18-B da LC 123/2006.
Fiz um serviço de R$ 100,00 no portão. Precisa de nota mesmo assim?
Precisa. Não existe valor mínimo para emitir nota quando o cliente tem CNPJ, como explica o guia sobre valor mínimo da nota fiscal do MEI.
Posso ser MEI e trabalhar como zelador fixo de um condomínio?
Trabalhar todo dia, com horário e subordinação, caracteriza vínculo de emprego. Nesse caso, o contrato correto não é de MEI, e a nota fiscal não afasta a responsabilidade do condomínio.
A administradora pediu nota no CNPJ dela. Posso emitir assim?
Só se a administradora for realmente a contratante do serviço, pagando com recursos dela. Se ela apenas administra o pagamento do condomínio, o tomador é o condomínio.
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Fontes
- Resolução CGSN nº 140/2018, art. 106: obrigação de emitir documento fiscal para destinatário cadastrado no CNPJ.
- Lei Complementar nº 123/2006, art. 18-B: contribuição patronal de quem contrata MEI nas seis atividades.
- Lei nº 8.212/1991, art. 15, parágrafo único: equiparação de entidades, entre elas o condomínio, à empresa para fins previdenciários.
- Emissor Nacional da NFS-e: emissão da nota de serviço pelo MEI.
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