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Aluguel de imóvel e MEI: por que o aluguel não entra no CNPJ
não sai nota fiscal. O aluguel de um imóvel seu é rendimento da pessoa física, não do CNPJ: a locação de imóveis próprios não consta da lista oficial de ocupações do MEI. Quando o inquilino é pessoa física, o imposto é recolhido no carnê-leão, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Esse dinheiro também não conta no limite de R$ 81.000,00 do MEI.
Por que o aluguel não passa pelo CNPJ do MEI
A confusão é compreensível: a pessoa tem um CNPJ, recebe um dinheiro todo mês e pensa que precisa "dar nota" daquilo. Mas o MEI só fatura pelas ocupações que estão no cadastro dele, e a lista oficial de atividades permitidas não traz a locação de imóveis próprios. Sem ocupação, não há receita de MEI; sem receita de MEI, não há nota fiscal a emitir.
O aluguel é o que o Imposto de Renda chama de rendimento de capital: você não presta serviço nem vende mercadoria, apenas cede o uso de um bem que já é seu. Quem recebe é o CPF, mesmo que o imóvel esteja no endereço do negócio e mesmo que o inquilino seja empresa.
Isso tem um lado bom, que quase ninguém percebe: como o aluguel não é receita do MEI, ele não consome o seu limite anual. Um MEI que fatura R$ 70.000,00 no serviço e recebe R$ 18.000,00 de aluguel no ano não passou de R$ 81.000,00, porque só os R$ 70.000,00 são faturamento do CNPJ. A lista de ocupações que valem para o seu CNPJ está no guia de atividades permitidas ao MEI.
Como o aluguel é tributado, então
Depende de quem paga:
| Quem é o inquilino | Como o imposto é recolhido |
|---|---|
| Pessoa física | Carnê-leão, apurado e pago pelo dono do imóvel até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento |
| Empresa | O recolhimento não é pelo carnê-leão; confira o informe de rendimentos que a empresa entrega |
| Imobiliária administrando para você | O rendimento continua seu; a imobiliária repassa e informa os valores |
O carnê-leão é o imposto sobre a renda mensal da pessoa física residente no Brasil recebida de outra pessoa física ou do exterior. Do valor do aluguel dá para deduzir, quando o encargo é exclusivamente do locador, os impostos, taxas e emolumentos que incidem sobre o imóvel. No ano seguinte, tudo isso é levado para a declaração anual do Imposto de Renda, assunto do guia MEI e Imposto de Renda.
não registre o aluguel no relatório mensal de receitas brutas do MEI nem na declaração anual do CNPJ. Misturar os dois infla o seu faturamento à toa, pode empurrar você para fora do limite no papel e ainda deixa o rendimento no lugar errado. São duas contabilidades separadas: a do CNPJ e a do CPF.
O que muda quando não é só aluguel
Nem toda cobrança pelo uso de um espaço é locação pura. Três casos aparecem muito:
- Aluguel de bem móvel. Alugar equipamento, mesas, som ou máquinas é outra história, com regra própria de ISS, explicada em aluguel de equipamento pelo MEI.
- Cadeira ou espaço em salão de beleza. A parceria entre salão e profissional tem lei própria e documento fiscal definido, como mostra o guia do salão-parceiro.
- Espaço com serviços juntos. Quando o combinado inclui limpeza, recepção, internet ou café, existe uma prestação de serviço no meio, e aí a pergunta muda: a ocupação correspondente precisa estar na lista do MEI e no seu cadastro. Confira a lista antes de prometer nota ao cliente.
Em todos esses casos, o teste é o mesmo do guia de aluguel de equipamento: se você só entrega a chave, é locação; se você faz alguma coisa para a outra pessoa, há serviço.
O que entra e o que não entra nos R$ 81.000,00
A dúvida que vem logo depois é de bolso: se o aluguel cai na mesma conta bancária do negócio, ele gasta o limite do MEI? Não. O teto de R$ 81.000,00 por ano mede a receita bruta da atividade econômica do CNPJ, não o dinheiro que passa pela sua conta.
| Dinheiro que entrou | Conta no limite do MEI? |
|---|---|
| Venda de produto ou serviço da sua atividade, com nota ou sem nota | Sim |
| Aluguel de imóvel seu, recebido como pessoa física | Não — é rendimento do CPF |
| Aluguel de máquina ou equipamento, quando essa é a atividade do MEI | Sim |
| Salário de carteira assinada ou aposentadoria | Não |
| Empréstimo que você tomou | Não |
| Transferência entre contas suas | Não |
| Doação ou presente em dinheiro | Não |
Um exemplo fecha a conta. Você aluga uma quitinete por R$ 1.500,00 por mês, o que dá R$ 18.000,00 no ano, e fatura R$ 70.000,00 com o MEI. Passaram R$ 88.000,00 pela sua conta, acima do teto — e mesmo assim você não estourou nada: a receita da atividade foi de R$ 70.000,00, com R$ 11.000,00 de folga até os R$ 81.000,00. O aluguel é declarado no carnê-leão e na sua declaração de pessoa física, em separado.
desde o fim de 2025 circula em sites de contabilidade que a Resolução CGSN nº 183/2025 teria passado a somar a receita do CPF à do CNPJ. A Receita Federal publicou nota desmentindo: o limite continua sendo a receita da atividade econômica, e salário, transferência entre contas próprias, empréstimo e doação não entram na conta. A forma de calcular não mudou.
O que exige cuidado é a prova. Como tudo cai no mesmo extrato, quem precisar demonstrar o faturamento depois — numa fiscalização ou num pedido de crédito — tem de separar as duas origens. O relatório mensal de receitas brutas resolve isso: lá entra só o que é da atividade, e o aluguel fica de fora, com o contrato e os recibos guardados à parte. Se a soma da atividade passar do teto, o caminho é o guia de quem ultrapassou o limite do MEI.
E se o inquilino exigir nota fiscal?
Empresa que aluga uma sala costuma pedir "a nota" por hábito, mas a contabilidade dela sabe lançar despesa de aluguel sem documento fiscal de serviço. O que sustenta o lançamento é o contrato de locação e o recibo de cada pagamento, com o seu CPF, o CNPJ do inquilino, a data e o valor.
Emitir NFS-e pelo seu MEI para disfarçar um aluguel de imóvel é o pior caminho: cria receita que não existe no CNPJ, gasta o seu limite anual e registra um serviço que não foi prestado. Se você precisa comprovar essa renda para banco ou financiamento, o caminho é o contrato e a declaração do Imposto de Renda, não a nota; o guia sobre comprovante de renda do MEI mostra o que cada instituição aceita.
Perguntas frequentes
MEI pode emitir nota fiscal de aluguel de imóvel?
Não. A locação de imóveis próprios não consta da lista de ocupações do MEI, e o rendimento é da pessoa física. O documento da operação é o contrato e o recibo.
O aluguel que eu recebo conta no limite de R$ 81.000,00?
Não conta, porque não é receita do CNPJ. O limite considera só o faturamento das atividades do seu MEI.
Preciso lançar o aluguel no relatório mensal do MEI?
Não. O relatório mensal registra a receita bruta do MEI. O aluguel entra na vida do CPF, no carnê-leão e na declaração anual do Imposto de Renda.
Quando eu pago o carnê-leão do aluguel?
Quando o inquilino é pessoa física, o imposto é apurado e pago até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.
Posso incluir uma ocupação de aluguel de imóveis no meu MEI?
Você só pode incluir ocupações que estejam na lista oficial. Procure pela atividade na relação do Portal do Empreendedor antes de tentar a alteração cadastral.
E o aluguel por temporada, com limpeza e café da manhã?
Aí existe serviço junto com a hospedagem, e a regra é outra. Confirme na lista oficial se há ocupação correspondente permitida ao MEI antes de anunciar o serviço.
Quer saber se, no seu caso, você é obrigado a emitir nota fiscal?
Fazer o teste de 3 perguntasLeia também
Fontes
- Carnê-leão: orientações gerais (Receita Federal): o que é e quem está obrigado.
- Carnê-leão: rendimentos (Receita Federal): aluguéis recebidos de pessoa física e prazo de recolhimento.
- Carnê-leão: deduções (Receita Federal): impostos e taxas dedutíveis do aluguel recebido.
- Receita Federal: entenda as regras da Resolução CGSN nº 183/2025 e se proteja contra fake news: o limite do MEI é a receita da atividade econômica e não soma renda alheia à atividade.
- Ocupações permitidas ao MEI (Portal do Empreendedor): lista oficial das atividades que podem ser MEI.
Conferido em 29 de setembro de 2026 nas fontes acima. Este site é independente e não tem vínculo com o governo.